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Caserne des Vernets : 1500 logements en vue

Photo Steeve Iuncker

Aux Vernets, Genève suit l’exemple alémanique pour construire 1500 logements de qualité!

C'est la plus grosse opération immobilière d'un seul tenant dans notre canton depuis plusieurs décennies, et sur un site exceptionnel, en plein centre-ville. Pour construire 1500 logements en lieu et place de l'actuelle caserne des Vernets – une opération estimée à 650 millions de francs –, l'Etat mise sur la qualité. Il a lancé un concours investisseurs-architectes qui permettra de sélectionner le meilleur projet.

Cette procédure n’a encore jamais été appliquée à Genève, mais elle a déjà fait ses preuves en Suisse alémanique. Citons par exemple la requali­fication du site de l'ancien arsenal à Winterthur, la sport Arena et ses deux tours de logements à Lucerne, ou encore le projet Baufeld 4, Scheiben­schachen en Argovie.

Car l'enjeu est de taille. Le site des Vernets – pas moins de 48 000 m² de terrain propriété de l'Etat – constituera la première véritable opération de mutation du quartier Praille Acacias Vernets (PAV). Autant dire que ce qui se fera aux Vernets déterminera l'avenir du PAV, où la loi prévoit de réaliser un quartier alliant densité, qualité et mixité entre logements et emplois, sur quelque 230 hectares. De plus, le site possède des qualités uniques: situé au cœur de la ville, au bord de l'Arve, accessible en transports publics (le tram s'y arrête et la future station CEVA Lancy – Pont-Rouge est à trois minutes).

Le département de l'urbanisme a donc placé la barre très haut. Au lieu d'attribuer, comme la loi l'y autorise, ces terrains à des investisseurs qu'il connaît déjà (fondations immobilières de droit public, caisse de retraite de l'Etat), il a décidé d'ouvrir le champ. C'est le sens de l'appel d'offres à investisseurs qui a été lancé en ligne le 7 mai dernier sur www.simap.ch; une démarche qui doit permettre de sélectionner le groupe d'investisseurs le plus fiable, donnant les meilleures garanties éthiques et offrant à l'Etat, en échange du droit d'utiliser ce terrain pendant cinquante ans, la meilleure rente de superficie. Au final, l'Etat restera propriétaire de la parcelle des Vernets tout en la valorisant au maximum. Quant aux logements, conformément à la loi PAV, ils respecteront la règle de 66% de logements d'utilité publique (LUP) et 34% de loyers libres contrôlés.

La caserne des Vernets occupe 4,8 hectares sur les 230 que représente le périmètre Praille Acacias Vernets. © Etat de Genève

Une démarche pionnière et des exigences soutenues
La sélection de l'investisseur et du projet architectural se fera en deux étapes.

Une commission d’évaluation sélectionnera tout d’abord trois à six investisseurs sur la base de critères d’aptitude tels que les références urbanistiques et l’organisation des candidats. Les exigences de la commission porteront aussi sur les domaines économiques et financiers, stratégiques, de planification, environnementaux et sociaux. L’entité chargée d’examiner les offres des concurrents vérifiera également les aspects éthiques. Cette commission est présidée par le professeur Jean-Baptiste Zufferey, titulaire de la chaire de droit administratif et président de l’Institut pour le droit suisse et international de la construction à l’Université de Fribourg. Les départements de l’urbanisme (DU), de l’intérieur, de la mobilité et de l’environnement (DIME) et des affaires régionales, de l’économie et de la santé (DARES), ainsi que la Ville de Genève et la Fondation pour les terrains industriels (FTI) y seront représentés. Des spécialistes conseils actifs dans les domaines de l’immobilier, de la sociologie, du droit et de la finance y siégeront également.

Simultanément à cette première étape, un concours d’architecture sera lancé durant l’été 2013. Les projets seront ensuite soumis aux recommandations émises par les investisseurs retenus au cours de la première étape. Afin de profiter de la connaissance et de l'implication des habitants du quartier, le jury du concours d’architecture intégrera le président de l’association des habitants des Acacias. Les mandataires du projet lauréat du concours d’architecture seront désignés à l’horizon 2014. Ils devront assurer la réalisation de 25% du programme bâti ainsi qu’un mandat de pilotage urbanistique et de conseil, le but étant d’offrir les meilleures garanties de cohérence d’ensemble de l’opération. Pour les 75% restants, l’investisseur retenu devra organiser des concours d’architecture, ceci dans le but de favoriser la diversité et d’éviter la monotonie des constructions.

(De gauche à droite) Mme Isabel Girault, directrice générale de l'office de l'urbanisme, M. François Longchamp, conseiller d'Etat chargé du département de l'urbanisme, Mme Nathalie Luyet Girardet, directrice des missions opérationnelles à l'office de l'urbanisme, et M. Francesco Della Casa, architecte cantonal, lors de la conférence de presse du 2 mai 2013 au Pavillon Sicli, à laquelle était également présent M. Rémy Pagani, maire de Genève. Photo T. P. Graindorge

La deuxième étape du concours permettra de mettre en concurrence les investisseurs présélectionnés. Ces derniers devront déposer leurs offres pour réaliser le projet d’architecture primé. L’investisseur retenu in fine devra prouver qu’il dispose des ressources nécessaires dans les domaines suivants: le développement d’opération/promotion, la maîtrise d’ouvrage, en collaboration avec le lauréat du concours d’architecture, puis la gestion des immeubles sur le long terme. Au terme de cet appel d’offres, l’Etat de Genève mettra à disposition les 48 000 m² de terrain sous forme de droit de superficie de cinquante ans (renégociable) pour les LUP et soixante ans (renégociable) pour les autres surfaces, à l’exception des futurs domaines publics. Le montant de la rente ainsi perçu par l’Etat pour la mise à disposition du terrain des Vernets atteindra plusieurs millions de francs par an. Le montant de cette rente de superficie fait précisément l’objet de l’appel d’offres investisseurs.

Département de l’urbanisme

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Quid de la caserne?

Avant de construire le premier logement, il faudra délocaliser la caserne. La Confédération, qui dispose du droit de superficie pour encore quarante-trois ans sur le site, a accepté d'y renoncer en échange de la mise à disposition par le canton de trois autres places d'armes. La «grande muette» doit en effet rester présente à Genève, tant comme base arrière pour des actions de protection de la population en temps de paix que comme présence militaire dans l'hypothèse d'une crise armée.

C'est pourquoi le Conseil d'Etat s'est engagé à faire figurer les investissements pour des casernes à Mategnin, Epeisses et Aire-la-Ville comme projets prioritaires dans le futur plan décennal des investissements. Sur les 60 à 70 millions que coûteront ces casernes, 33 millions proviendront directement de l'investisseur qui sera choisi pour construire les logements aux Vernets. En effet, l'appel d'offres prévoit l'acquisition de la caserne à détruire (valeur résiduelle: 11 millions) et une participation aux travaux des autres casernes (22 millions).

En outre, l'investisseur devra verser 12,5 millions d'avance de rente de superficie au moment de la signature de la promesse de droit de superficie. Ce montant n'a pas de lien direct avec les casernes. Il vise toutefois à s'assurer la pleine participation de l'investisseur lors des étapes qu'il faudra encore franchir avant le premier coup de pioche (d'ici 2018-2020), notamment l'élaboration d'un plan localisé de quartier et les divers concours d'architecture.

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Calendrier

•	Lancement de la sélection «investisseurs» (1re étape): 7 mai 2013.
•	Remise des dossiers de candidature «investisseurs»: 9 juillet 2013.
•	Lancement du concours d’architecture: 9 juillet 2013.
•	Sélection des investisseurs: octobre 2013.
•	Consultation des investisseurs sélectionnés dans le cadre du concours d’architecture: fin 2013-printemps 2014.
•	Désignation du lauréat du concours d’architecture: mai 2014.
•	Lancement de la 2e étape: appel d’offres «investisseurs»: été 2014.
•	Signature de la promesse de droit de superficie (DDP): fin 2014.
•	Début de l’opération: selon accord à venir avec la Confédération, vers 2018-2020.